Hisseli Tapu Alınır mı? Satılır mı?
Gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen birçok kişi, hisseli tapu ile ilgili soru işaretleri taşımaktadır. Hisseli tapular, arsa, tarla veya konut gibi farklı gayrimenkul türlerinde karşımıza çıkabilir. Bir taşınmaz alırken veya satarken dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır.
Hisseli tapu ile arsa almak mantıklı mı? Satış sürecinde ne gibi riskler bulunuyor? Bu yazımızda, hisseli taşınmaz alım ve satım sürecini, avantajlarını ve dikkat edilmesi gerekenleri detaylı şekilde ele alacağız.
Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortak şekilde sahip olunduğunu gösteren tapu türüdür. Bu tapuda, hissedarların mülkiyet oranları genellikle belirtilmez, sadece ortaklık yapısını ifade eder. Tapu kayıtlarında, hissedarların toplam mülkiyet üzerindeki hakları gösterilse de, kimin hangi bölümü kullanacağına dair bir ayrım bulunmaz.
Hisseli tapu sahipleri, taşınmazın tamamı üzerinde ortak hakka sahiptir ve taşınmazın satışı, kullanımı veya bölünmesi konusunda ortak hareket etmek zorundadırlar. Ancak, hisseli tapuda kullanım hakkı belirlenmediği için zaman zaman anlaşmazlıklar yaşanabilir. Özellikle, bir hissedar kendi hissesini satmak isterse, diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir.
Hisseli tapulu bir taşınmazın değeri, müstakil tapulu bir taşınmaza göre genellikle daha düşüktür. Bunun en büyük nedeni, hissedarlar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklar ve taşınmazın bireysel kullanımının zor olmasıdır. Bu nedenle, hisseli tapu riskleri iyi analiz edilmeli ve yatırım yapmadan önce detaylı bir araştırma yapılmalıdır.
Hisseli Tapu ile Müşterek Tapu Farkı
Hisseli tapu ve müşterek tapu genellikle birbirine karıştırılan iki farklı tapu türüdür. Hisseli tapuda taşınmazın hangi bölümünün kime ait olduğu belirtilmez ve tüm ortaklar taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Örneğin, beş hissedar varsa, her biri taşınmazın tamamında %20 hakka sahip olur, ancak hangi bölgenin kime ait olduğu belirlenmez.
Müşterek tapu ise hisseli tapudan farklı olarak ortakların taşınmaz üzerindeki payları ve kullanım alanları belirlenmiş şekilde düzenlenebilir. Müşterek tapuya sahip olan kişiler, tapu kayıtlarında belirtilen alanlar üzerinde bireysel tasarruf hakkına sahiptirler. Örneğin, bir apartman dairesinin belirli katları veya odaları hissedarlar arasında paylaştırılabilir.
Hisseli tapu, hisseli tapuda hak sahipliği nedeniyle satışı ve kullanımı daha zor bir tapu türüdür. Müşterek tapu ise belirli sınırların ve kullanım haklarının belirlendiği için daha az risk taşır. Bu nedenle hisseli tapu satışı yapmadan önce taşınmazın kullanım koşullarının net olarak anlaşılması önemlidir.
Hisseli Tapu Çeşitleri
Hisseli tapular, tapuda kayıtlı mülkiyet türüne göre farklı çeşitlere ayrılır. Bunlardan en yaygın olanı, arsa hisseli tapusu olup, bir arsanın birden fazla kişi tarafından ortak sahipliğini ifade eder. Hissedarların belirli bir bölgeyi kullanma hakkı yoktur, tüm taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahiptirler.
Bir diğer tür bina hisseli tapusudur. Bu tür tapularda, binanın tamamı hissedarlar arasında ortak paylaşılır ve belirli bir daire veya kat için mülkiyet hakkı belirtilmez. Örneğin, bir apartmanda 5 hissedar varsa her biri binanın tümünde %20 hakka sahiptir, ancak hangi katın veya dairenin kime ait olduğu tapuda gösterilmez.
Üçüncü tür ise tarla hisseli tapusudur. Tarlalarda hisseli tapu genellikle aile üyeleri veya ortak yatırımcılar arasında paylaşılır. Tarım arazilerinin bölünmesi kanunen sınırlı olduğu için, hissedarların taşınmazı kullanırken birbirleriyle anlaşması gerekmektedir. Hisseli tapuya ev yapmak isteyenler için tarla tapusunun imar durumu ve belediye izinleri büyük önem taşır.
Hisseli Tapu Alınır mı?
Hisseli tapu almak, bazı durumlarda avantajlı olabilir, ancak beraberinde önemli riskler de barındırır. Hisseli tapu satışı, tek bir hissedarın hissesi üzerinde işlem yapmasına olanak tanırken, taşınmazın tamamını kullanmak veya satmak için diğer hissedarların rızası gerekebilir. Bu da hukuki ve finansal süreçleri karmaşık hale getirebilir.
Hisseli tapu alırken dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, hissedarlar arasında anlaşmazlık olup olmadığıdır. Eğer taşınmaz üzerindeki hissedarlar arasında bir kullanım düzeni belirlenmişse ve herkes haklarına razıysa, yatırım daha güvenli hale gelir. Ancak hissedarlar arasında kullanım hakkı konusunda uyuşmazlık yaşanıyorsa, bu tür tapulara yatırım yapmak riskli olabilir.
Ayrıca hisseli tapu ayırma şartları ve ayırma masrafı gibi konular da dikkate alınmalıdır. Eğer hissedarlar tapularını ayırarak bireysel mülkiyet haklarını netleştirmek istiyorlarsa, imar ve belediye izinleri gereklidir. Ayırma işlemi genellikle maliyetli olabilir ve sürecin tamamlanması zaman alabilir.
Hisseli Tapu Nasıl Alınır?
Hisseli tapu almak, diğer gayrimenkul alım işlemleriyle benzerlik gösterse de bazı ek prosedürler içerir. Öncelikle, satın alınacak hisseli tapunun tapu kayıtlarının detaylı şekilde incelenmesi gerekmektedir. Tapu dairesinden hissedarlar arasında devam eden bir hukuki sorun olup olmadığı kontrol edilmelidir.
Satın alma işlemi sırasında, diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunduğu unutulmamalıdır. Bir hissedar, payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, diğer hissedarlar öncelikli alım hakkına sahiptir. Bu nedenle alıcılar hisseli tapuda hak sahipliği konusunu dikkate almalı ve hukuki destek almalıdır.
Hisseli tapu alım işlemi tamamlandıktan sonra tapu ayırma şartları değerlendirilerek tapunun bireysel mülkiyete çevrilip çevrilemeyeceği araştırılmalıdır. Eğer tapunun ayrılması mümkünse, belediyeden imar durumuna uygunluk belgesi alınarak süreç başlatılabilir.
Ancak bu işlemler hisseli tapu ayırma masrafı nedeniyle ek maliyetler doğurabilir. Bu yüzden hisseli taşınmaz yatırımı yapmadan önce, arsa veya bina tapusunun durumu, kullanım hakları ve hissedarların beklentileri detaylı bir şekilde analiz edilmelidir.
Hisseli Tapu Nasıl Satılır?
Hisseli tapu satışı, diğer gayrimenkul satışlarından farklı olarak bazı ek prosedürler içerir. Hissedarlar, sahip oldukları hisseyi satma hakkına sahiptir, ancak diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir. Yani, bir hissedar satış yapmak istediğinde, diğer hissedarlar öncelikli olarak bu hisseyi alma hakkına sahiptir.
Satış işlemi tapu müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir. Alıcı ve satıcı, tapu dairesinde hissedar devri işlemi yaparak satış sürecini tamamlar. Ancak, tapu kayıtlarında herhangi bir ipotek, haciz veya mahkeme kararı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Çünkü bu tür durumlar satışın önünde engel oluşturabilir.
Eğer tüm hissedarlar taşınmazın tamamını satmak istiyorsa, hissedarların ortak kararı ile toplu satış yapılabilir. Bu durumda, taşınmaz müstakil tapuya çevrilmeden doğrudan satılabilir ve satış süreci daha kolay ilerler. Ancak tek bir hissedarın hissesi satılacaksa, diğer hissedarların şufa hakkını kullanıp kullanmayacağı tapu müdürlüğüne bildirilmelidir.
Hisseli Tapuda Kullanım Hakkı
Hisseli tapuda kullanım hakkı, tapuda belirtilmemiştir ve ortaklar arasında anlaşmaya bağlıdır. Yani, hissedarların taşınmazın belirli bölümlerini kullanma hakkı konusunda aralarında sözlü veya yazılı bir mutabakata varması gerekir. Eğer ortaklar arasında böyle bir anlaşma yoksa, taşınmazın kullanımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir.
Hissedarlar, kendi aralarında fiili kullanım hakkı belirleyerek, arsanın ya da taşınmazın belirli bölümlerini kendilerine ayırabilir. Ancak, bu resmi bir hak değildir ve tapuya işlenmediği sürece hukuki bir geçerliliği bulunmaz. Bu tür durumlarda, hissedarlar kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurarak taşınmazı resmi olarak bölümlere ayırabilirler.
Eğer ortaklar arasında kullanım hakkı konusunda bir uyuşmazlık yaşanırsa, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılabilir. Bu dava sonucunda, taşınmaz ya hissedarlara bölüştürülür ya da satışa çıkarılarak elde edilen gelir hissedarlar arasında paylaşılır.
Hisseli Tapuya Ev Yapmak
Hisseli tapulu bir arsa üzerine ev yapmak, bazı hukuki kısıtlamalar içerir. Öncelikle, imar planı ve belediye izinleri kontrol edilmelidir. Eğer arsanın imar durumu yapılaşmaya uygunsa, belediyeden inşaat ruhsatı almak gerekir. Ancak, bu sürecin sorunsuz ilerlemesi için diğer hissedarların onay vermesi şarttır.
Eğer tüm hissedarlar ortak bir yapı inşa etmek konusunda anlaşırsa, kat irtifakı veya kat mülkiyeti oluşturularak herkesin bağımsız kullanım hakkı belirlenebilir. Ancak, hissedarların rızası olmadan bir kişinin kendi başına inşaat yapması hukuki sorunlara yol açabilir. Çünkü hisseli tapuda hak sahipliği, tüm ortakların taşınmaz üzerinde eşit haklara sahip olmasını gerektirir.
Bireysel bir yapı inşa etmek isteyen bir hissedar, hisseli tapu ayırma işlemi yaparak kendine ait bağımsız bir tapu oluşturabilir. Bu süreç tamamlanmadan inşaat yapılırsa, diğer hissedarlar itiraz etme ve yıkım kararı aldırma hakkına sahip olabilir.
Hisseli Tapu Müstakil Tapuya Nasıl Çevrilir?
Hisseli tapuyu müstakil tapuya çevirmek için bazı hukuki ve idari süreçlerin tamamlanması gerekir. Öncelikle, hissedarların tamamının rızası olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer tüm hissedarlar tapularını ayırmak istiyorsa, bu süreç daha hızlı ilerler.
Hisseli Tapu Ayırma Şartları
Hisseli tapunun bireysel tapulara dönüştürülmesi için, taşınmazın imar durumu ve parsel büyüklüğü önemlidir. Belediyenin belirlediği minimum parsel büyüklüğüne uygun olmayan arsalarda, hissedarlar tapularını ayıramazlar. Ayrıca, hissedarların tamamının onayı gereklidir. Eğer ortaklardan biri bu sürece itiraz ederse, mahkeme kararıyla hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Hisseli tapu ayırma işlemi için belediye ve tapu müdürlüğü tarafından kadastro işlemleri yapılmalıdır. Kadastro çalışmaları tamamlandıktan sonra, her hissedar için ayrı tapu kayıtları oluşturulur.
Hisseli Tapu Ayırma Masrafı
Tapu ayırma süreci, belirli bir maliyet gerektirir. Bu maliyetler arasında harçlar, noter ücretleri, belediye işlem ücretleri ve kadastro masrafları bulunur. Özellikle büyük arazilerde, parselasyon işlemi yapılması gerektiğinden, toplam maliyet daha yüksek olabilir.
Hissedarlar, tapularını ayırırken kadastro müdürlüğüne başvurarak resmi değerleme işlemi yaptırmalıdır. Bu işlem sonucunda, her bir parselin değeri belirlenir ve ayrı tapular çıkarılır. Bu işlemlerin maliyeti, taşınmazın büyüklüğüne ve bulunduğu bölgeye göre değişiklik gösterebilir.
Hisseli Tapu Riskleri
Hisseli tapu alımı, bazı riskler içerdiğinden dikkatli olunması gereken bir yatırım türüdür. En büyük risklerden biri, hissedarlar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklardır. Eğer ortaklar arasında kullanım hakkı belirlenmemişse taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda sorunlar çıkabilir.
Bir diğer önemli risk, şufa hakkı (ön alım hakkı) ile ilgilidir. Hissedarlar, hisselerini üçüncü bir kişiye satmak istediklerinde diğer ortaklar öncelikli alım hakkına sahiptir. Bu durum yeni alıcıların süreci tamamlamasını zorlaştırabilir ve hukuki anlaşmazlıklara yol açabilir.
Hisseli tapulu taşınmazlarda inşaat veya yenileme çalışmaları yapmak da zorluklar içerebilir. Eğer taşınmazın diğer hissedarları bu tür çalışmalara onay vermezse belediyeden inşaat ruhsatı almak mümkün olmayabilir. Bu yüzden hisseli tapu satın almadan önce imarlı arsa kullanım durumu, ortakların beklentileri ve tapu devriyle ilgili yasal süreçler detaylıca araştırılmalıdır.
Hisseli Tapuda Sık Sorulan Sorular
▼ Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim?
Evet, hissedarlar kendi hisselerini satabilir; ancak diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunduğundan, satıştan önce bu hak sahibine teklif sunulmalıdır. Satış işlemi tapu müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilir ve alıcının, tapu kayıtlarını detaylıca incelemesi önerilir.
▼ Hisseli tapuda hissesi fazla olursa ne olur?
Bir hissedarın hissesi diğerlerinden fazla ise, taşınmaz üzerindeki hak sahipliği oranı daha yüksek olur ancak tüm taşınmaz üzerinde tam yetkiye sahip olmaz. Eğer hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkarsa, hissesi fazla olan kişi ortaklığın giderilmesi davası açarak mülkün satışını veya bölünmesini talep edebilir.
▼ Hisseli tapuya kredi çıkar mı?
Bankalar genellikle hisseli tapulu taşınmazlara kredi vermekten kaçınır, çünkü ipotek işlemleri diğer hissedarların da onayını gerektirebilir. Ancak bazı bankalar, tüm hissedarların rızası alınarak veya mülkiyetin bireysel tapuya çevrilmesi şartıyla kredi sağlayabilir.
▼ Hisseli tapuya haciz konur mu?
Bir hissedarın borcuna karşılık yalnızca kendi hissesi üzerine haciz konulabilir, ancak bu durum taşınmazın diğer hissedarlarını doğrudan etkilemez. Eğer hissedar borcunu ödemezse ilgili hisse icra yoluyla satışa çıkarılabilir ve yeni alıcı ortaklar arasına katılabilir.
İlgili Konular:
Son Eklenen Haberler
{{ModalTitle}}
{{ModalDesc}}